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晋建房字〔2015)152号

各市住房城乡建设局、房产管理局：

    为全面贯彻落实《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号)，解决目前物业承接查验实施过程中物业企业不重视、建设单位不配合、实施环节不明晰等问题。现将进一步加强全省物业承接查验工作的有关要求通知如下：

    一、提高对物业承接查验工作重要性的认识

    物业承接查验制度是物业管理的重要制度之一，是承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动，是保障业主和物业服务企业自身利益的一项重要工作。开展承接查验工作，能有效敦促建设单位完善工程质量减少建设遗留问题、降低物业服务企业的管理服务风险，对维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。

    二、加强物业承接查验工作的监管

    各市、县（区）房地产行政主管部门要切实做好本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。要全面推行物业承接查验制度，对具备承接验收条件的新建物业应积极开展物业承接查验工作，并按照规定进行备案。要加大对承接查验行为的监管力度，定期对具备承接验收条件的新建物业开展督查工作，检查是否按照规定履行了承接查验义务和备案工作，对未按照规定进行物业承接查验和备案的，要责令企业限期改正，并将物业承接查验活动纳入房地产开发企业、物业服务企业资质动态考核与信用评价中。

    三、加强承接查验交接双方沟通协作

    物业交付使用前，建设单位应当主动与物业服务企业共同协商承接查验的相关事宜，确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；共同查验共用部位、共用设施设备，并形成查验记录，由双方签字确认；及时解决查验发现的问题，物业企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验；建设单位应积极配合并委派专业人员参与现场查验共同确认现场查验结果；共同签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定；办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备，并形成交接记录，由双方签章确认。

    四、把握承接查验内容和重点

   （一）物业资料。物业服务企业应当对建设单位移交的资料(竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件等)进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

    (二)共用部位、共用设施设备。对共用部位（建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋项以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等）、共用设备（电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等)、共用设施（道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车、非机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等)进行现场检查验收，现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

    五、明确承接查验交接双方责任

    (一)建设单位

    1.物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任

    2.物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的应当依法承担赔偿责任。

    3.应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

    4.不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

    5.不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

    (二)物业服务企业

    1.自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

    2.应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

    3.擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

    (三)共同责任

    建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

山西省住房和城乡建设厅

2015年7月21日

    （主动公开）