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棚户区改造货币化安置经验交流材料

西宁市

一、西宁市棚户区改造基本情况

按照国家政策要求，我市在棚户区改造中结合实际，通过利用存量土地、片区启动、同步改造以及市场化运作的方式，对城中村、城市集中连片和国有工矿零星地块的老旧房屋进行了改造。截至2015年底，共完成棚户区改造14万余户，改造面积约1200万平方米。2016年，根据国家棚改货币化安置比例力争要达到50%的要求，我市全年计划新建16929套，其中货币化安置8570套，占新建总任务的51%。

二、主要做法

（一）坚持政府主导，依法行政，和谐拆迁

我市坚持政府主导，多措并举，多管齐下，有效推进了棚户区改造工作。一是组织领导到位。将棚户区改造纳入为民办实事项目及全市“四重”工作当中。建立健全组织机构，调整成立了西宁市城乡住房建设领导小组，形成了一把手总体抓，分管领导具体抓，一级抓一级，层层抓落实的工作格局。二是规范征收工作。为保证征收估价的公正、客观，我市成立了西宁市房地产估价专家委员会，对国有土地上棚户区改造项目房屋征收报告进行专家评审。三是统一标准，和谐拆迁。坚持把群众利益放在首位，坚持利民惠民的原则，创造性地探索了社会救助、部门介入、以情助迁等和谐拆迁策略，对国有土地上棚户区改造征收制定统一搬迁奖励。同时进一步扩大社会救助和保障范围，对低保家庭给予资金补助，让群众在拆迁中真正享受到实惠。

（二）坚持规划先行，因地制宜，分步实施

根据国家工作部署，结合我市实际，编制了棚户区、城中村改造、基础配套设施三年计划，确定年度目标任务。做到“统一规划、统一部署、统一实施、统一交付”。一是在城中村改造模式上，坚持因地制宜，一村一策。在符合城市总体规划的前提下，各村可由村委会为改造主体，自行筹集资金改造，也可引进社会资本市场化运作进行改造；可一次性实施改造，也可分步改造。二是推进过程中，坚持以区为主，成熟一个，改造一个。在群众思想统一，各项方案完善，建设条件成熟的情况下，向区建设主管部门书面申请，列入年度棚户区改造计划，争取各项优惠政策及专项补助资金，合理推进改造工作，加快推进项目实施。

（三）坚持多种方式，积极消化库存

一是2015年7月制定出台了《西宁市棚户区改造货币化安置工作方案》，为棚改货币化安置工作提供了政策依据。二是采取市级补助1.5万元/套，区级配套1万元/套的方式筹集启动资金。同时，根据国家金融政策的支持，将棚改货币化安置项目（含城中村改造）纳入国家政策性融资贷款及专项建设基金扶持计划。三是按照政府搭建平台、市场筹集房源、开发企业让利、居民自主购买的原则，公开招标采购房源。在房源的采购中，将开发企业近六个月的网签均价作为拦标价，确保中标价低于市场成交均价。截止目前，已公开招标22家房地产企业，29个商品房小区，8583套安置房房源。四是在城中村改造采取“国家补一些、银行贷一些、财政出一些、居民拿一些”的筹集方式，坚持“先安置后拆迁”的实施步骤，以货币补偿、新村建设和货币化安置等多种方式相结合，消化库存，推动城中村改造进程。如北川河片区城中村改造项目中，通过对搬迁户原房屋评估价上浮至1080元/平方米后，进行一次性货币补偿，并由村民按建安成本多层1300元/平方米、高层1900元/平方米进行异地集资建设。安置面积上遵循人均50平方米，从而保证每户安置家庭有两套住房，一租一住。并对搬迁村民按户均10平方米商业面积给予补偿，由村委会统一出租后向村民分配租金收入。使被搬迁村民在享受城市居住环境的同时，得到了后续正常生活来源和收入。

 

附：

西宁市棚户区改造安置房采购细则

（试行）

 

为规范安置房采购流程，控制采购成本，提高采购效率和采购管理水平，根据《西宁市棚户区改造货币化安置工作方案》，结合实际情况，制定本细则。

一、采购主体

区政府为安置房采购的责任主体。

二、采购原则

按照“尊重民意、价格适宜、公开公正”的原则，通过“一项目一招标，一区域一招标”的方式开展采购工作。

三、采购条件

1.符合居民安置意愿；

2.建筑户型面积在45m²-144m²以内的普通商品住房；

3.具备销（预）售条件；

4.房源需提供整栋或整单元；

5.房屋无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

四、采购价格

采购价格可以以最低折扣、最高限价、单一价格、一房一价等多种形式确定，不得高于所在区域同品质在售普通商品住宅销售均价。

五、采购工作流程

1.区政府依据安置房需求和安置户数，明确规模、户型、标准、采购时间等，向采购领导小组提出采购申请；

2.市采购领导小组对提出的申请进行审查，确定具体的招标条件委托公共资源交易中心进行项目招标，采购数量以实际安置数为准；

3.公共资源交易中心按照招标条件发布公开招标公告，以公开招标的形式邀请不特定的供应商投标采购；

4.市房产部门对投标的商品房项目，按采购条件进行审核；

5.招标工作结束后，市房产主管部门依据招标结果对采购房源进行行政限制，并对工程进度进行监督管理；

6.区政府依据招标文件与提供房源的房地产开发企业签订采购合同，组织被征收人根据《房屋征收补偿协议》约定内容在确定的房源中选择，选定房源后由房地产开发企业与被征收人签订《商品房买卖合同》；

7. 市房产部门对区政府组织选定的房源进行审核备案，协调落实贷款资金；市财政按《西宁市棚户区改造货币化安置工作方案》要求及审核备案套数筹集市级配套资金；

8.市房产部门按照采购价格测算选定房源所需资金额度，经市政府主管领导审批后由市城投公司按审批额度拨付至区政府；